Digital Realty comprará participación de Blackstone en tres centros de datos de Virginia
El norte de Virginia es donde vive físicamente Internet, y una gran parte acaba de cambiar de manos.
Digital Realty acordó comprar la participación mayoritaria de Blackstone en tres centros de datos totalmente arrendados en la región, en una transacción que valora los activos en 7.800 millones de dólares.
Es el tipo de cifra que se ha vuelto rutinaria en un sector donde las demandas de IA han convertido los almacenes llenos de servidores en algunos de los bienes inmuebles más competitivos del país.
La mecánica es específica. Digital Realty está pagando 3.500 millones de dólares por la participación accionaria combinada del 64% del fondo administrado por Blackstone en la cartera, dividida entre 1.200 millones de dólares en efectivo y 2.300 millones de dólares en acciones de Digital Realty.
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Pagar dos tercios del capital de las acciones en lugar de efectivo dice algo sobre el valor del capital y la voluntad de Blackstone de seguir invirtiendo al alza, esta vez a través del comprador y no del edificio.
La cartera en sí es algo interesante de poseer. Tiene dos centros de datos en Manassas y uno en el campus de Digital Dulles en Sterling, cada uno con 96 megavatios de capacidad de TI, todos alquilados en su totalidad a tres clientes independientes de hiperescala con grado de inversión.
En un mercado donde el insumo escaso no es el espacio sino la energía, los 288 MW de capacidad contratada están más cerca del ideal platónico de un activo de centro de datos con inquilinos acreditables.
El acuerdo conlleva una tasa de capitalización fija inicial esperada de más del 6,5%, lo que indica a los compradores institucionales lo que obtienen por su dinero.
Se esperaba que la compra se cerrara el 30 de junio, sujeta a las condiciones de cierre habituales, lo que la convierte menos en una transacción propuesta que en una transacción casi completada.
Para Digital Realty, un fideicomiso de inversión en bienes raíces que cotiza en bolsa y uno de los operadores de centros de datos más grandes del mundo, la lógica es sencilla: adquirir capacidad estable y arrendada en el mercado de centros de datos más importante de Estados Unidos, y hacerlo sin los años de permisos, construcción y riesgos de adquisición de energía que conllevaría una construcción desde cero.
Por último, pero no menos importante, los megavatios ocupados son la ruta más rápida para escalar en un momento en el que la energía es un cuello de botella para todos.
Los condados de Loudoun y Prince William, en el norte de Virginia, manejan una parte desproporcionada del tráfico global de Internet, y las limitaciones de la red allí ya han obligado a algunos operadores a hacer cola durante años antes de aumentar la nueva capacidad, lo que hace que una cartera completamente operada y completamente arrendada sea poco común y valga más que solo el precio principal.
Para Blackstone, la venta supone una salida parcial de esa situación. La empresa es uno de los actores de capital privado más agresivos en infraestructura digital, y es un movimiento característico cristalizar una ganancia en el principal activo de Virginia mientras se invierten algunas de las ganancias en acciones de bienes raíces digitales, apostando por la victoria sin abandonar la mesa por completo.
Mantener una participación minoritaria con un operador experimentado le permite permanecer expuesto a la economía de arrendamiento que mejor conoce, sin cargar con la carga operativa de administrar los sitios por sí mismo.
La transacción se produce en medio de un auge de capital más amplio que está remodelando la capa física de la IA, donde la restricción se ha desplazado decisivamente de los chips a los edificios y la electricidad.
La tesis de inversión que impulsa estos acuerdos se basa en el mismo lado de los chips, donde empresas como SiFive encuadran el silicio para centros de datos como un mercado de más de 100 mil millones de dólares construido por IA agente. Expresar bienes inmuebles concretos, energéticos y refrescantes es la misma apuesta.
Esa apuesta sigue atrayendo capital. Goldman Sachs y Nomura atribuyeron una gran parte del reciente crecimiento de las exportaciones de China a productos relacionados con la inteligencia artificial, semiconductores y componentes de centros de datos utilizados para construir infraestructura global, una señal de demanda que se transmite directamente a través de dichos acuerdos.
A medida que se cierran las compras, la atención se centra en de dónde proviene la siguiente fase de megavatios contratados y cuánto están dispuestos a pagar los compradores para bloquearla antes de que alguien más lo haga.
